Mancato rilascio dell’abitabilità dell’immobile: legittimo parlare di inadempimento del venditore

Il mancato rilascio della licenza di abitabilità (o di agibilità) integra un inadempimento del venditore per consegna di aliud pro alio, adducibile da parte del compratore in via di eccezione o come fonte di pretesa risarcitoria per la ridotta commerciabilità del bene, a meno che egli non abbia espressamente rinunciato al requisito dell’abitabilità o esonerato comunque il venditore dall’obbligo di ottenere la relativa licenza. Da ciò si ricava che per i contratti di compravendita – e quindi, a maggior ragione, per i contratti preliminari di compravendita – la mancata consegna o il mancato rilascio del certificato di agibilità o l’insussistenza delle condizioni perché tale certificato venga rilasciato incidono sul piano dell’adempimento, e non su quello della validità, del contratto.
Questa la prospettiva tracciata dai giudici (ordinanza numero 2132 del 2 febbraio 2026 della Cassazione), chiamati a prendere in esame il contenzioso relativo ad un contratto preliminare di compravendita di una porzione di un fabbricato condominiale.
Riflettori puntati, in particolare, sul recesso esercitato dal compratore, il quale motiva tale decisione colf atto che i promittenti venditori si erano impegnati a consegnargli, entro la data del rogito notarile di compravendita, l’attestato di certificazione energetica e il certificato di agibilità dell’immobile, ma non vi avevano provveduto in concreto.
Per i giudici di merito non ci sono dubbi: è legittima la posizione del compratore, poiché la mancanza del certificato di agibilità integra grave inadempimento dei promittenti venditori, inadempimento legittimante il recesso.
Viene poi sottolineato che, alla data prevista per il rogito, l’immobile era risultato non conforme alle vigenti norme edilizie ed era privo di alcuni dei requisiti obbligatori per ottenere l’agibilità, in particolare per la non corrispondenza dei luoghi con quanto legittimato e per l’inidonea altezza dei locali, e, inoltre, una macchia sul soffitto, presumibilmente derivante da infiltrazioni, influiva negativamente anche sul riscontro della salubrità del locale.
Di conseguenza, vista la gravità dell’inadempimento dei venditori, inadempimento consistente nella violazione dell’obbligo di consegnare il certificato di agibilità, è evidente la legittimità del recesso da parte del compratore, attesa la rilevanza del suo interesse ad ottenere la proprietà di un immobile idoneo ad assolvere la funzione economico-sociale e a soddisfare i bisogni che inducono all’acquisto, e cioè la fruibilità e la commerciabilità del bene.
Sulla stessa lunghezza d’onda, poi, i magistrati di Cassazione, i quali aggiungono che non solo, si è appurato, non era stato rilasciato il certificato di agibilità ma non erano neanche state avviate pratiche edilizie finalizzate all’ottenimento di tale documento. Non a caso, i venditori si sono limitati a sottolineare unicamente, in merito alla abitabilità, la sussistenza, all’epoca della stipula del preliminare, dei requisiti per poterla ottenere e il venir meno di detti requisiti solo in data successiva, a causa di un’intervenuta modifica dello stato dei luoghi successiva al contratto preliminare. Ma, obiettano i magistrati, è soltanto la situazione sussistente alla data fissata per la stipula a essere determinante per valutare la legittimità del recesso.