Accordo preliminare: il pagamento integrale del prezzo non costituisce esecuzione del contratto

A fronte di un contratto preliminare relativo ad una compravendita immobiliare, l’integrale pagamento del prezzo da parte del promissario acquirente non costituisce esecuzione del contratto, e quindi esso non è elemento idoneo ad impedire l’esercizio della facoltà di scioglimento unilaterale conferita poi al curatore fallimentare. In sostanza, il pagamento rappresenta solo un effetto prodromico ed anticipatore dell’assetto di interessi che è destinato a realizzarsi con la stipula del contratto definitivo, momento in cui si verifica l’effetto traslativo del diritto di proprietà sul bene promesso in vendita
Questo il principio di diritto fissato dai giudici (ordinanza numero 5044 del 26 febbraio 2025 della Cassazione) a chiusura del contenzioso relativo ad un preliminare per una compravendita immobiliare.
In sostanza, il compratore aveva concluso il contratto preliminare di compravendita immobiliare – non trascritto, però – con un’impresa edile e aveva versato l’intero prezzo convenuto – 70mila euro – ma non gli era stata trasferita, entro il termine contrattuale previsto la proprietà del bene, e, peraltro, le fideiussioni che il promittente venditore gli aveva rilasciato erano risultate sottoscritte da società non iscritta all’albo degli intermediari finanziari.
Di conseguenza, il promissario acquirente aveva agito nei confronti dell’impresa edile, ma, a quel punto, era intervenuto il fallimento della società. Così, la causa era stata riassunta nei confronti della procedura concorsuale, e il fallimento aveva messo sul tavolo il fatto che il curatore fallimentare era stato autorizzato allo scioglimento del contratto. E proprio quest’ultimo dettaglio ha spinto i giudici di merito a rigettare le pretese avanzate dal compratore.
Sulla stessa linea, infine, anche i magistrati di Cassazione, i quali ritengono legittimo l’esercizio del diritto di recesso da parte del curatore fallimentare.
Decisivo il riferimento alle obbligazioni che sorgono in capo alle parti del contratto preliminare, ossia la stipula del contratto definitivo di compravendita immobiliare – a cui ineriscono propriamente le obbligazioni di consegna del bene e di pagamento del prezzo – da parte del promittente venditore e del promissario acquirente. Ne consegue che, ai fini dell’effettuazione della scelta ad opera del curatore fallimentare, ossia o il subentro nel contratto in essere o il suo scioglimento, l’intervenuto pagamento del prezzo effettuato – anche in modo integrale, come nella vicenda in esame – , da parte del promissario acquirente nella vigenza del contratto preliminare, non ne rappresenta l’intervenuta esecuzione, ostativa alla possibilità di sciogliere il vincolo negoziale.
Tirando le somme, nel contratto preliminare di compravendita, compresa la compravendita immobiliare, l’immediato godimento dell’immobile e l’integrale pagamento del prezzo costituiscono attuazione di clausole accessorie del contratto stesso, compatibili con la sua natura meramente obbligatoria, che non ne rappresentano però l’esecuzione tipica, rappresentata dall’adempimento dell’obbligo a contrarre, e che non determinano effetti traslativi, essendo a tal fine indispensabile il perfezionarsi per iscritto del relativo e ulteriore consenso delle parti attraverso la stipula del contratto definitivo.